Brenda Torpy is een internationaal gerenomeerde deskundige als het over CLT gaat. Als CEO van Champlain Housing Trust heeft ze de  grootste community land trust in de Verenigde Staten onder haar hoede. Wij spraken met haar.

De Champlain Housing Trust biedt haar leden een waaier aan voorzieningen. Niet alleen beheert de trust 1500 appartementen, ze kijkt ook toe op 500 woningen die een eigenaar hebben, verzorgt opleiding en financiële begeleiding voor (toekomstige) kopers en richt programma's over betaalbare energie-efficiëntie in. In 2008 wonnen ze de prestigieuze World Habitat Award van de Verenigde Naties. CEO Brenda Torpy heeft meer dan 30 jaar ervaring op het terrein van betaalbaar wonen. In Vermont heeft ze haar strepen verdiend in samenlevingsopbouw, plattelandsontwikkeling en als directeur van het departement sociale en economische ontwikkeling van de stad Burlington.

brenda torpy


Ecologisch en sociaal

De Champlain Housing Trust zorgt voor meer dan 2000 betaalbare woningen. Maar daar blijft het niet bij. Jullie besteden ook aandacht aan de buurt.
Torpy: Dat spreekt voor zich. We voeren bijvoorbeeld een ontwikkelingsbeleid dat zo veel mogelijk met ecologische bekommernissen rekening houdt. In de mate van het mogelijke maken we al onze gebouwen energie-efficiënt. Zo worden 200 appartementen met zonne-energie verwarmd. We letten erop steeds in de nabijheid van openbaar vervoer te bouwen. Bovendien saneren we steeds de grond als we ergens een project neerzetten. We richten ons daarbij op de eerste plaats op de stad omdat zich daar de meeste vervuilde terreinen bevinden.

En het sociale aspect?
Torpy: Dat is natuurlijk ook van wezenlijk belang. We zorgen voor buurthuizen, non profit kinderopvang en voorzieningen voor ouderen, een gebouw voor juridische diensten, gebouwen voor daklozenopvang ... Daarbij ontwikkelen we ook een aantal woningen voor mensen met bijzondere behoeften, waarvoor de dienstverlening op dezelfde site zit. Die organisaties gaan op zoek naar mensen die in die woningen kunnen wonen. Daarnaast hebben we twee sociale werkers in onze staf, die meestal met de sociale dienstverleners werken. Dat is nodig, want we hebben te veel bewoners om die allemaal zelf individueel op te volgen. De gebouwen op zich zullen mensen niet vooruit helpen. Ons engagement wat empowerment betreft, is belangrijk, maar mensen, en dan vooral mensen in armoede, hebben ook nood aan voorzieningen en diensten.

Met welke organisatie werken jullie dan samen?
Torpy: Op de eerste plaats met de organisatie, die beschouwd kan worden als de koepel van directe programma's voor lage inkomens. Dat gaat over opvang, economische voorzieningen, budgetbeheer... Een andere partner is een grote organisatie die diensten voorziet voor mensen met mentale beperkingen. We hebben daar speciale woningen voor voorzien. Het mooie is dat de toestand van deze mensen vaak stabiliseert eens ze in een woning zitten. Maar het lukt natuurlijk niet altijd. In die gevallen kunnen deze mensen steeds terug naar hun instelling. Er bestaat dus wel een soort vangnet en dat is ook nodig. Vroeger kwam deze groep vaak terecht op de spoeddienst of in de gevangenis.

Zorgt het dan niet voor moeilijkheden als je verschillende groepen kwetsbare mensen in eenzelfde buurt of appartementsblok huisvest?
Torpy: Dat risico bestaat zeker. We zouden dat niet kunnen doen als de verschillende instanties niet zouden meewerken. Ze weten dat ze hun expertise en hulp moeten inbrengen. Als een persoon echter de rust verstoort in een gebouw, beslissen we ook dat die persoon iets anders nodig heeft. Je hoort wel eens dat je nooit iemand uit zijn huis mag zetten. Maar iedereen in het gebouw moet zich wel veilig voelen, moet rust kunnen vinden. Als er iemand elke nacht feestjes zit te bouwen, of mensen schrik aanjaagt, dan moet er iets gebeuren. Ik moet voor het geheel zorgen. Dat hoeft natuurlijk niet repressief te zijn. Voor onze grotere gebouwen, zijn we bijvoorbeeld op zoek naar een nieuwe sociale werker om aan opbouwwerk te doen. Hij kijkt wat mensen nodig hebben en helpt hen om samen te werken, bijvoorbeeld bij de verzorging van gemeenschappelijke tuintjes.


En de financiën?

Dat klinkt heel mooi allemaal, maar wie zal dat betalen? Vinden jullie banken die bereid zijn om mee te werken in dit model?
Torpy: Wat het huiseigenaarschap betreft, werken we samen met banken en vastgoedmakelaars. In het begin waren er zes lokale banken. We hadden bij alle zes leningen lopen. Dat was wel leuk, omdat we op die manier onze mensen een keuze konden aanbieden. Maar sinds de financiële crisis zijn een aantal van die banken verdwenen. Gelukkig hebben we ondertussen een alternatief met de Credit Unions, coöperatieve banken, die ons leningen verschaffen. Zij dichten een gat in de markt. Zo zie je dat ook op dat vlak een CLT voortdurend nieuwe samenwerkingen moet aangaan, de oude onderhouden en de manieren van samenwerking aanpassen aan nieuwe omstandigheden.

Genereren jullie daarnaast ook inkomsten uit huur?
Torpy: De Champlain Housing Trust heeft een werkingsbudget van ongeveer negen miljoen dollar. Daarvan komt 65 procent uit eigen inkomsten, zoals huur. Niet voor niets vertel ik de mensen altijd dat wij Sinterklaas niet zijn. Daarnaast werven we ongeveer 1 miljoen dollar uit verschillende subsidiebronnen. Sommige drogen door de crisis stilaan op. Dat beperkt ons natuurlijk in wat we kunnen doen. Tenslotte werven we geld in de eigen lokale gemeenschap. Dat is niet zo veel, maar het is wel heel belangrijk. Die manier van werken, zorgt immers ook voor draagvlak.


Draagvlak

Hoe zit het met dat draagvlak? Krijgen jullie te maken met weerstand uit de buurt? Ik kan me voorstellen dat meer begoede mensen bepaalde groepen van mensen liever niet als buur hebben.
Torpy: Dat is zo. Wij proberen draagvlak te creëren in de buitenwijken van Burlington, die tot de rijkste van de staat behoren. Die mensen willen geen huurhuizen in hun buurt, laat staan betaalbare huurwoningen. Ze maken gebruik van allerhande technieken om dat te verhinderen. Zo heeft Vermont nogal wat milieuwetgeving die als excuus gebruikt kan worden om zulke huizen te bouwen.

Hoe neem je die angst dan weg?
Torpy: Dat is niet makkelijk, maar ik vind het wel van cruciaal belang. Één van onze belangrijkste verwezenlijkingen vind ik nog steeds dat we stilaan aanvaard worden. We vinden meer en meer mensen in de gemeenschap die onze projecten willen steunen. Er is altijd wel een groep Nimbies, maar na een tijdje kunnen we altijd wel een grote groep overtuigen. Mensen die denken onze dat komst voor verschrikkingen zal zorgen, nodigen we uit om te komen kijken naar woningen die we tien jaar geleden gezet hebben. Op die manier zien ze dat de vastgoedprijzen in die buurten niet aangetast zijn. Een andere manier om ongerustheid weg te nemen, bestaat erin om wanneer we een nieuw project opstarten, onmiddellijk naar de buurt te stappen om hun feedback te vragen. We beloven niet dat we tegemoet zullen komen aan alle wensen, maar we komen zeker terug om te vertellen wat we wel kunnen doen en wat niet. Op die manier isoleren we mensen die mogelijks via juridische weg het project willen tegenhouden.

En hoe uit zich dat politiek gezien?
Torpy: Dat is een ander verhaal. Wij hadden van 2002 tot 2010 een Republikeinse gouverneur in Vermont, die acht jaar lang zijn uiterste best gedaan heeft om alles wat CLT ondersteunde te vernietigen. Het was toen heel belangrijk om steun te zoeken.

In die zin kwam World Habitat Award waarschijnlijk wel als geroepen?
Thorpy: Dat kan je wel zeggen! Mede door die erkenning heeft de gouverneur moeten toegeven dat we met iets heel goed bezig zijn. Bovendien heeft die prijs mensen van over de hele wereld naar ons gebracht om te kijken waar wij mee bezig zijn. Nu hebben we altijd wel uitwisseling georganiseerd. We hebben altijd voor bezoekers opengestaan. Ik vind dat heel belangrijk. Het verrijkt je denken en stelt je eigen kleine problemen in perspectief. Bovendien laat het je toe om een netwerk uit te bouwen met andere groepen. Dat werkt begeesterend.


De toekomst

Hoe zie je de toekomst? Wat wil je binnen 5 à 10 jaar verwezenlijkt zien?
Torpy: Meteen na de crisis heeft de overheid stimulansfondsen voorzien, waarmee we veel woningen hebben kunnen realiseren. Maar dat valt stilaan weg. We worden geconfronteerd met een halvering van de binnenlandse programma's en de kans bestaat dat het daar niet mee zal stoppen. Het probleem is dat we niet meer zoals vroeger kunnen voorspellen welke middelen er zullen wegvallen. Alles is onzeker. In betere tijden hebben we reserves gecreëerd. Die spreken we nu aan om al ons personeel te behouden en daarmee ook al onze diensten. De klemtoon ligt op het behoud van de kwaliteit van de woningen. Maar dat is niet vanzelfsprekend: onze bewoners staan ook onder grotere financiële druk omdat ze veel minder steun van de overheid krijgen. Daarom investeren we nu ook heel sterk in financiële dienstverlening, zoals afbetalingsplannen als mensen de huur niet meer kunnen betalen.

Dat klinkt niet rooskleurig
Torpy: We hebben deze situatie nog al eens meegemaakt. In het Reagan-tijdperk heeft het ongeveer vijf jaar geduurd eer er nieuwe programma's werden opgestart. Dat zorgde toen ook voor woonproblemen. Uiteindelijk groeide de dakloosheid uit tot zo'n probleem dat het maatschappelijk helemaal onaanvaardbaar werd. Ik vrees dat we nu dezelfde weg op gaan. We zullen dus op onze tanden moeten bijten. Voor Champlain Housing Trust zal ik al blij zijn als we kunnen blijven doen wat we nu doen. Ik hoop echt dat al onze bewoners in hun woning kunnen blijven.

Hebben jullie nog ruimte voor nieuwe mensen?
Torpy: Nee, momenteel hebben we niets vrij staan. We zouden graag meer kunnen bouwen. Dat betekent: veel lobbywerk doen. We moeten strijden en sensibiliseren om ons geld te behouden. Mensen zeggen altijd: besparen, besparen ... Maar als je met hen aan tafel zit, zien ze uiteindelijk wel de waarde van investeringen in, zelfs Republikeinen. Maar nu heb je Democraten, Republikeinen ... en een hoop gestoorde mensen. Het zal moeilijk worden, maar dat is nu eenmaal de situatie.


Terug naar het artikeloverzicht